Prinsjesdag 2025: wat betekenen de nieuwe plannen voor jou als koper, eigenaar of verkoper van een huis?

Prinsjesdag is hét moment waarop duidelijk wordt wat er volgend jaar verandert in jouw portemonnee. Ook de woningmarkt wordt elk jaar geraakt door nieuwe belastingregels, subsidies en aanpassingen. Prinsjesdag 2025 is daarin geen uitzondering: er zijn meerdere maatregelen aangekondigd die van invloed zijn op woningkopers, huiseigenaren en verkopers.

Maar wat betekenen deze plannen nu écht voor jou? In deze blog zetten we de belangrijkste wijzigingen op een rij én krijg je praktische tips om er slim mee om te gaan.

1. Overdrachtsbelasting: daling voor beleggers, verruiming voor starters

De overdrachtsbelasting: de belasting die je betaalt bij de aankoop van een woning – gaat veranderen.

- Voor jou als starter wordt de vrijstelling verruimd. Vanaf 2026 kun je een huis kopen tot ongeveer € 555.000 zonder overdrachtsbelasting te betalen, zolang het je eerste koopwoning is én je er zelf gaat wonen. Dit scheelt duizenden euro’s aan kosten koper.

- Voor beleggers en tweede woningen daalt het tarief van 10,4% naar 8%. Dat maakt het weer aantrekkelijker om een beleggingspand of vakantiewoning te kopen.

Tip voor starters: check of je woning onder de grens blijft. Zit je net erboven? Dan kan het lonen om te onderhandelen over de prijs of om slim te kijken naar een huis dat nét binnen de vrijstelling valt.

Tip voor beleggers: overweeg om een aankoop uit te stellen tot na 1 januari 2026, zodat je profiteert van de lagere 8% overdrachtsbelasting. Dat kan je duizenden euro’s schelen.

2. Box 3: vermogen zwaarder belast

Box 3, de belasting over vermogen, verandert flink.

Het heffingsvrije vermogen daalt van bijna € 58.000 per persoon naar zo’n € 51.396. Dat betekent dat je sneller belasting betaalt over je spaargeld, beleggingen of tweede huis.

Het forfaitair rendement (het rendement waarvan de Belastingdienst uitgaat) stijgt naar 7,78% voor ‘overige bezittingen’, zoals vastgoed. Ook als je dat rendement in werkelijkheid niet haalt.

Tip: heb je een tweede woning of beleggingen, houd er rekening mee dat je belastingdruk flink hoger kan uitvallen. Houd alle kosten en rendementen goed bij, want je kunt nog steeds gebruikmaken van de tegenbewijsregeling als jouw werkelijke rendement lager is.

Tip voor spaarders: overweeg of je vermogen slim kunt spreiden. Denk aan het aflossen van (een deel van) je hypotheek: dat verlaagt je box 3-vermogen en scheelt belasting.

3. Eigenwoningforfait: opletten bij hogere WOZ-waarden

Huiseigenaren krijgen te maken met het eigenwoningforfait: een percentage van de WOZ-waarde dat je bij je inkomen moet optellen. De grens voor dure woningen ligt in 2026 op zo’n € 1,34 miljoen WOZ-waarde. Boven die grens betaal je meer. Doordat de WOZ-waarden de laatste jaren zijn gestegen, komen steeds meer huiseigenaren in de buurt van deze grens.

Tip: controleer altijd je WOZ-beschikking. Is de waarde volgens jou te hoog? Dan kun je bezwaar maken. Een lagere WOZ scheelt niet alleen belasting, maar kan ook invloed hebben op bijvoorbeeld je gemeentelijke lasten.

Tip bij verbouwingen: een nieuwe keuken of verduurzaming kan je huis aantrekkelijker maken, maar ook de WOZ-waarde omhoog duwen. Houd dat mee in je berekeningen.

4. Huurtoeslag en huurgrenzen: meer mogelijkheden

Goed nieuws voor huurders: de maximale huurgrens voor huurtoeslag verdwijnt. Tot nu toe kon je alleen huurtoeslag krijgen als je huur onder een bepaald bedrag lag (ongeveer € 900 per maand). Vanaf 2026 vervalt die grens. Daardoor kun je ook bij een hogere huur in aanmerking komen, afhankelijk van je inkomen en situatie.

Tip: dit maakt huren voor sommige huishoudens aantrekkelijker en kan zorgen voor meer doorstroming. Ben je van plan te kopen, houd er rekening mee dat er meer concurrentie kan ontstaan op de huurmarkt.

5. Erf- en schenkbelasting: meer tijd, maar ook strengere regels

Ook bij overdracht van vermogen verandert er iets. De aangiftetermijn voor erfbelasting wordt verlengd van 8 naar 20 maanden. Dat geeft erfgenamen meer rust en tijd om alles goed te regelen.

Bij ongelijke verdelingen tussen partners (bijvoorbeeld een 90/10-verdeling in huwelijkse voorwaarden) gelden vanaf september 2025 strengere regels. Alles boven de 50% kan als schenking worden belast.

Tip voor huizenbezitters met huwelijkse voorwaarden: laat je documenten controleren door een notaris. Het zou zonde zijn als een fiscaal ongunstige verdeling later onverwacht geld kost.

Wat betekenen deze plannen concreet voor jou?

Laten we de gevolgen eens praktisch bekijken voor verschillende situaties:

Als koper

- Starters hebben meer kans op vrijstelling van overdrachtsbelasting.
- Beleggers doen er verstandig aan hun aankoop te plannen na 1 januari 2026.
- Houd rekening met hogere lasten door box 3 als je naast je woning ook spaargeld of een tweede huis hebt.

Als huiseigenaar

- Je maandlasten kunnen stijgen door hogere WOZ-waarden en het eigenwoningforfait.
- Je vermogen wordt zwaarder belast: houd dat in je financiële planning bij de hand.
- Verbouwingen zijn fijn, maar let op dat je WOZ-waarde (en dus je belasting) niet té hard oploopt.

Als verkoper

- De huizenprijzen stijgen nog steeds, mede door schaarste. Dat kan gunstig zijn voor je verkoopprijs.
- Kopers zijn kritischer op maandlasten en fiscale voordelen. Zorg dat je huis aantrekkelijk gepresenteerd wordt met ook de “belastingvoordelen” duidelijk op tafel.
- Denk aan de timing: verkoop je in 2025 of 2026? De fiscale context voor kopers kan invloed hebben op de interesse in jouw woning.

Praktische tips om slim in te spelen op Prinsjesdag 2025

Bereken je maandlasten opnieuw
Met de nieuwe regels kunnen je netto lasten hoger of lager uitvallen. Gebruik een rekentool of laat ons met je meekijken.

Check je WOZ-beschikking
Een kleine aanpassing kan honderden euro’s belasting per jaar schelen.

Plan je aankoop slim
Als starter kan een paar maanden verschil betekenen of je wel of geen overdrachtsbelasting betaalt.

Verzamel bewijs voor box 3
Houd rendementen, kosten en waardes netjes bij. Zo kun je aantonen dat je werkelijke rendement lager ligt.

Overleg met een makelaar
Wetgeving verandert snel. Laat je goed informeren zodat je niet achteraf voor verrassingen komt te staan.

Conclusie: kansen én valkuilen

De plannen van Prinsjesdag 2025 maken de woningmarkt er niet eenvoudiger op. Voor starters zijn er duidelijk kansen, met een hogere grens voor vrijstelling van overdrachtsbelasting. Voor beleggers kan het interessant zijn te wachten met kopen tot 2026. Tegelijkertijd wordt vermogen zwaarder belast, en dat raakt veel huiseigenaren en verhuurders.

De rode draad? Goed plannen en vooruitkijken loont. Of je nu wilt kopen, verkopen of verbouwen: de timing en fiscale gevolgen maken het verschil.

Hulp nodig bij jouw situatie?

Iedere situatie is anders. Misschien twijfel je of je nu moet kopen of juist wachten. Of vraag je je af wat de stijgende WOZ voor jouw maandlasten betekent. Wij helpen je graag om de gevolgen voor jouw persoonlijke situatie in kaart te brengen.

Plan een vrijblijvend gesprek met de makelaars van Buurman Makelaardij. Samen bekijken we wat deze veranderingen voor jou betekenen en welke keuzes nu slim zijn.